El día 12 de diciembre del 2008, el municipio de Othón P. Blanco (OPB) autorizó la licencia de construcción del fraccionamiento “Andara Club Residencial”. Se señalaba en el documento que el área total era de 266,908.60 m2, de los cuales la superficie neta era de 192,522.38m2. Lo autorizado comprendía 400 lotes para vivienda habitación (110,681.48m2), 22 lotes para uso comercial (45,084.46m2), 13 lotes de donación (19,736.58m2), 1 lote de equipamiento (17,019.86m2) y vialidades (74,386.22m2).
Según el mismo documento la Ley de Fraccionamientos del Estado de Quintana Roo, vigente en el momento de la constitución de Andara, señala en su artículo 72, “el desarrollador y/o fraccionador deberá municipalizar el fraccionamiento y las obras de uso público que le correspondan, debiéndolas entregar al municipio de Othón P. Blanco”.
La misma Ley, que como se ha señalado estaba vigente en ese momento, en su artículo 60 afirma: “El fraccionador tendrá la obligación de ceder a título de donación al Municipio donde queda ubicado el fraccionamiento, las superficies destinadas para parques, mercados, escuelas, puestos de policía u otros servicios públicos similares, de conformidad a lo expresado en la autorización, y que serán como mínimo: (…) En los fraccionamientos habitacionales urbanos, la donación comprenderá el 15% de la superficie neta de los mismos”. En su artículo 63 añade además que se deben ceder también las vías públicas y superficie destinadas a servicios públicos.
En el artículo 20 de la misma disposición se señala las obras mínimas de urbanización que se exigirán son las siguientes: a) Red de abastecimiento de agua potable y tomas domiciliarias dotadas de medidor, con las características que señale la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado del Estado de Quintana Roo. b) Red de Alcantarillado sanitario y salidas domiciliarias de albañal, y en caso de requerirse planta de tratamiento de aguas negras, de conformidad con las características que señale la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado del Estado de Quintana Roo. c) Red de electrificación y alumbrado público con lámparas de tipo urbano o sub urbano de vapor de sodio o mercurio, o similar, de conformidad con las normas técnicas de la Comisión Federal de Electricidad. f) Nomenclatura visible y uniforme en calles, de conformidad al modelo aprobado por la Secretaría Estatal de Obras y Desarrollo Urbano. g) Arbolado, jardinería y ornato en los espacios reservados para jardines y vías públicas. h) Las obras de infraestructura primaria previstas que afecten al fraccionamiento o las que se requieran para la incorporación del mismo al área urbana. Por su parte en la actual ley de Acciones Urbanísticas del Estado de Quintana Roo, se ratifica la obligación por parte de los fraccionadores de municipalizar los desarrollos urbanísticos que hayan promovido. Según su artículo cuarto “Municipalización” es el “acto formal de entrega-recepción de obras, mediante el cual el Municipio asume las obligaciones de prestar servicios públicos en un nuevo desarrollo”.
En su artículo 83 se ratifica las condiciones para cumplir con esta acción que da por terminada la construcción de un fraccionamiento y su integración a la vida normalizada de una ciudad: “La municipalización de los nuevos desarrollos estará a cargo de los Municipios donde éstos hayan sido construidos. Dicho proceso sólo será procedente a solicitud del promotor o propietario, cuando demuestre que se cuenta con: I. En su caso, la Constancia Municipal de Terminación de las Obras de Infraestructura; II. Constancia Municipal de Terminación de Obras de Urbanización, que incluya, en su caso, la conclusión de las obras de adaptación y mitigación; para el caso de que la misma se hubiere otorgado en forma parcial por las etapas del fraccionamiento, se deberá de contar con cada una de ellas y no será necesario la expedición de una global; III. El comprobante de las garantías por vicios ocultos; IV. La documentación que acredite la entrega a la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado del Estado de la red de distribución de agua potable, y de la red de drenaje sanitario, y V. La documentación que acredite la entrega a la Comisión Federal de Electricidad de la red de distribución de energía eléctrica”.
Como se señala en la sentencia 28/2020, emitida por el tribunal colegiado de Cancún; esta municipalización, no ha sido concluida, después de más de 10 años, por la falta de voluntad de Sergio Zapata y la omisión tanto de CAPA como del ayuntamiento de OPB; tanto por la falta de entrega de la red de agua potable por una parte, como por la falta de supervisión y acciones por parte del municipio para que se cumpla con la obligatoriedad de la municipalización.Puede señalarse que existen claras pruebas que muestran el dolo, y la falta de voluntad de cumplir con la reglamentación.
También de que el servicio de agua, ligado al de mantenimiento en las facturas a los colonos, ha sido utilizado como medida de presión/ extorsión por parte del fraccionador para mantener un público cautivo, y lograr que sus empresas no tengan competencia en la prestación de los servicios de mantenimiento en Andara.Una de las pruebas claras que esa falta de voluntad por cumplir la normatividad, y quizás de connivencia con las autoridades del municipio de Othón P. Blanco, se encuentra en la escritura pública 1326, del 21 de junio del 2013 (firmada a días de las elecciones municipales), por el que la empresa “En tu Hogar”, representada por Sergio Zapata le hace entrega al municipio de 12 áreas de donación, que suponen el 8.4% de la superficie neta del fraccionamiento.
La irregularidad es clara. Por una parte, la empresa estaba obligada a entregar un mínimo del 15% y se quedó muy corta en este meta; sin embargo, lo más grave es que el municipio renunció de forma expresa al área de donación número 13, que curiosamente es en donde se encuentra el pozo en el que Sergio Zapata extrae el agua, en donde tenía la concesión de la CONAGUA. A la letra en la escritura se señala: ““Las partes” acuerdan que el predio ubicado en la manzana 83, lote 01, seguirá siendo propiedad de la empresa mercantil “EN TU HOGAR S.A de CV”, comprometiéndose en este acto a seguirlo conservándolo como espacio de área verde, destinado al aprovechamiento de aguas subterráneas y realizar obras de perforación, cuya concesión fue otorgada por la Comisión Nacional del Agua”.
Sergio Zapata no sólo no entregó al municipio el 15% de las áreas de donación obligada; sino que se quedó, en acuerdo con el municipio con el lote de extracción del agua. Tampoco entregó las vialidades, que le obliga la ley, ni la infraestructura para distribuir el agua potable. Por otra parte, el lote destinado a equipamiento, que también está obligado a entregar, ni siquiera fue considerado. ¿Qué motivó a que el municipio tomara esta decisión? La verdad es que es de difícil justificación.
Curiosamente tanto el notario que firmó esa escritura, como el presidente municipal tienen una casa habitación en el fraccionamiento Andara.
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